Đề thi kỹ năng luật sư phần tư vấn thương mại có đáp án

Đề số 02: Đề Kỹ năng luật sư tham gia tư vấn thương mại

Công ty TNHH hai thành viên trở lên A (“Công ty A”) được thành lập năm 2015, có 100% vốn góp Việt Nam và ngành nghề kinh doanh chính là kinh doanh bất động sản. Công ty A hiện đang là chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại tại Khu đô thị ABC (“Dự án”). Sau khi xây xong phần móng của các tòa nhà chung cư trong Dự án, Công ty A có nhu cầu mở bán nhà chung cư để huy động thêm vốn trong năm 2020. Công ty A sau đó xây dựng phương án bán nhà chung cư như sau:

Khách hàng thanh toán 2 đợt:

• Đợt 1: 50% giá trị căn hộ, được tính bằng Đô la Mỹ thanh toán khi ký hợp đồng mua bán;
• Đợt 2: Thanh toán 50% còn lại sau khi Dự án được xây xong, nghiệm thu và bàn giao căn hộ cho khách hàng.

Câu hỏi 1: Công ty A có được mở bán căn hộ chung cư khi chưa xây dựng xong hay không? Tại sao?

Câu hỏi 2: Phương án bán căn hộ chung cư của Công ty A có phù hợp với quy định của pháp luật hay không? Tại sao?

Câu hỏi 3: Là luật sư của Công ty A, anh/chị hãy tư vấn cho khách hàng các hình thức huy động vốn khác (ngoài tăng vốn chủ sở hữu và bán nhà hình thành trong tương lai) và các quy định về hình thức đó mà Công ty A có thể thực hiện theo pháp luật (không cần liệt kê tài liệu giấy tờ).

(Thí sinh được sử dụng các văn bản quy phạm pháp luật)

Đáp án tham khảo

Câu hỏi 1: Công ty A có được mở bán căn hộ chung cư khi chưa xây dựng xong hay không? Tại sao?

Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng (khoản 4 điều 3 Luật kinh doanh BĐS 2014).

Công ty A là chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại muốn mở bán nhà chung cư để huy động thêm vốn trong năm 2020 sau khi xây xong phần móng của các tòa nhà chung cư thì đây là nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Công ty A được mở bán căn hộ chung cư khi chưa xây dựng xong nhưng phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Công ty A được phép huy động vốn từ tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại khoản 3 Điều 69 Luật nhà ở 2014.
• Công ty A phải thỏa mãn các điều kiện huy động vốn theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 19 nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở 2014.
• Công ty A có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà (khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS 2014)
• Sở xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đó đủ điều kiện được bán, được cho thuê hoặc sau 15 ngày kể từ ngày công ty A nộp hồ sơ gửi sở xây dựng nơi có dự án thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán mà sở xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bá, công ty A phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê này (khoản 2 Điều 55 Luật kinh doanh BĐS 2014).
• Công ty A phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng (khoản 1 Điều 56 Luật KDBĐS 2014).
• Công ty A có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua khi ký hợp đồng mua (khoản 2 Điều 56 Luật KDBĐS 2014)
• Công ty cần tuân thủ quy định về tiến độ thanh toán theo khoản 1 Điều 57 Luật KDBĐS 2014).
• Theo dữ liệu của đề bài, công ty A chưa được mở bán căn hộ chung cư nếu chưa có đủ các điều kiện theo quy định tại Luật KDBĐS 2014 và nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 theo nội dung phân tích trên.

Câu hỏi 2: Phương án bán căn hộ chung cư của Công ty A có phù hợp với quy định của pháp luật hay không? Tại sao?

Theo phương án bán nhà chung cư của Công ty A, khách hàng thanh toán 2 đợt:

• Đợt 1: 50% giá trị căn hộ được tính bằng đô la mỹ thanh toán khi ký HĐ mua bán.

Theo điều 22 pháp lệnh ngoại hối 2005 quy định “trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các giao dịch với tổ chức tín dụng, các trường hợp thanh toán thông qua trung gian gồm thu hộ, ủy thác, đại lý và các trường hợp cần thiết khác được Thủ tướng Chính phủ cho phép.

Như vậy khi khách hàng thanh toán bằng đô la mỹ khi ký HĐ mua bán với công ty A nhà chung cư đã vi phạm pháp lệnh ngoại hối 2005 (Pháp lệnh số 28/2005/PL-UBTVQH 11 ngày 13/12/2005).

• Đợt 2: Thanh toán 50% còn lại sau khi dự án được xây xong nghiệm thu và bàn giao căn hộ cho khách hàng.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật KDBĐS 2014, việc thanh toán trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, trong đó lần đầu không quá 30% giá trị HĐ nhưng lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS nhưng tổng số không được quá 70% giá trị HĐ khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng. Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị HĐ.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Như vậy, việc khách hàng của Công ty A thanh toán 50% còn lại sau khi dự án được xây xong nghiệm thu và bàn giao căn hộ cho khách hàng đã vi phạm khoản 1 Điều 57 Luật KDBĐS 2014.

Câu hỏi 3: Là luật sư của Công ty A, anh/chị hãy tư vấn cho khách hàng các hình thức huy động vốn khác (ngoài tăng vốn chủ sở hữu và bán nhà hình thành trong tương lai) và các quy định về hình thức đó mà Công ty A có thể thực hiện theo pháp luật (không cần liệt kê tài liệu giấy tờ).

Theo quy định tại Điều 69 Luật nhà ở 2014, có bốn hình thức huy động vốn luật sư cần tư vấn hai hình thức huy động vốn cho công ty A (loại trừ tăng vốn chủ sở hữu và bán nhà hình thành trong tương lai).

Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

Huy động vốn qua hình thức này, công ty A phải ký Hợp đồng huy động vốn (Điều 19 nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015) theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh liên kết với bên tham gia.

Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết chỉ được phân chia lợi nhuận theo cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng, công ty A không được áp dụng hình thức huy động vốn này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Việc huy động vốn được ký kết sau khi đủ các điều kiện sau (khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP):

• Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
• Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt.
• Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án.
• Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định gửi sở xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, sở xây dựng phải có văn bản thông báo cho chủ đầu tư. Trường hợp quá thời hạn, chủ đầu tư có quyền ký hợp đồng huy động vốn nếu sở xây dựng không thông báo, nhưng chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này.

Chủ đầu tư phải sử dụng nguồn vốn đã huy động đúng mục đích xây dựng nhà ở, nghiêm cấm việc huy động vốn sử dụng cho mục đích khác hoặc huy động vốn vượt quá số tiền theo quy định của pháp luật. Trường hợp huy động vốn sai quy định, công ty A phải bồi thường nếu gây thiệt hại, có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Công ty A huy động vốn thông qua việc vay vốn của các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính thì phải đáp ứng các quy định về cho vay của tổ chức tín dụng và ngân hàng Nhà nước: có tài sản bảo đảm, hồ sơ pháp lý đầy đủ hợp lệ, báo cáo tài chính nộp cho cơ quan có thẩm quyền, có nguồn trả nợ phù hợp với phương án vay vốn và được ngân hàng cho vay chấp thuận và ký hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp .. theo quy định của pháp luật.