Trong quá trình sử dụng đất, các tranh chấp về ranh giới, quyền sở hữu, quyền sử dụng, thừa kế, chuyển nhượng hay đòi lại đất diễn ra ngày càng phổ biến và phức tạp. Khi các bên không thể tự thương lượng, hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở không đạt kết quả, việc khởi kiện ra Tòa án là giải pháp pháp lý quan trọng nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên, do lĩnh vực đất đai có nhiều quy định đặc thù, người khởi kiện cần nắm rõ điều kiện, trình tự và hồ sơ theo đúng quy định pháp luật để tránh việc bị trả đơn, kéo dài thời gian giải quyết.
Vậy thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai được quy định như thế nào? Bài viết dưới đây của LuậtOnline sẽ hướng dẫn chi tiết thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai giúp bạn thực hiện đúng, đủ và hiệu quả.
Tranh chấp đất đai là gì?
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
→ Căn cứ pháp lý: khoản 47 Luật Đất đai năm 2024.
Các loại tranh chấp đất đai phổ biến bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất (liên quan đến ranh giới, thừa kế, ly hôn), tranh chấp liên quan đến hợp đồng (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp), tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất (bao gồm cả quy hoạch và lối đi chung), tranh chấp do lấn, chiếm đất, và tranh chấp phát sinh từ việc giải phóng mặt bằng.
Khởi kiện tranh chấp đất đai ở đâu?
Theo quy định tại Điều 236 Luật Đất đai năm 2024, người dân có thể khởi kiện tranh chấp đất đai tại các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm Tòa án và UBND, cụ thể như sau:
Tranh chấp đất đai do Tòa án giải quyết
Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân khu vực giải quyết theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Tranh chấp đất đai do Tòa án hoặc UBND giải quyết
Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024 thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai sau đây:
Phương án 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền; hoặc
Phương án 2: Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án
Quy định về đơn khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án
Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án được sử dụng theo mẫu DS-23 Nghị quyết 01/2017. Đồng thời, theo quy định tại khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nội dung đơn khởi kiện tranh chấp đất đai phải bao gồm các nội dung sau đây:
(i) Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện tranh chấp đất đai.
(ii) Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện tranh chấp đất đai.
(iii) Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó.
(iv) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
(v) Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện.
(vi) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
(vii) Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
(viii) Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có).
(ix) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện. Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.
***Lưu ý:
– Cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự thì có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, cá nhân đó phải ký tên hoặc điểm chỉ.
– Cá nhân là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì người đại diện hợp pháp của họ có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của người đại diện hợp pháp của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp đó phải ký tên hoặc điểm chỉ.
– Cá nhân là người không biết chữ, người khuyết tật nhìn, người không thể tự mình làm đơn khởi kiện, người không thể tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì có thể nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện và phải có người có đủ năng lực tố tụng dân sự làm chứng. Người làm chứng phải ký xác nhận vào đơn khởi kiện.
– Cơ quan, tổ chức là người khởi kiện thì người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ của người khởi kiện phải ghi tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức và họ, tên, chức vụ của người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó; ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức phải ký tên và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó; trường hợp tổ chức khởi kiện là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu theo quy định của Luật Doanh nghiệp.
Trình tự, thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án
Căn cứ theo quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, trình tự, thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện như sau:
Bước 1: Chuẩn bị đơn khởi kiện tranh chấp đất đai
Người khởi kiện tranh chấp đất đai cần chuẩn bị đơn khởi kiện tranh chấp đất đai theo quy định tại mục 3.1 nêu trên. Kèm theo đơn khởi kiện cần chuẩn bị thêm các giấy tờ sau:
– Biên bản hòa giải không thành có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp
– Giấy tờ của người khởi kiện: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng
– Tài liệu, giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán…
>>>> Xem thêm Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai mới nhất 2025.
Bước 2: Nộp đơn khởi kiện tranh chấp đất đai
Sau khi chuẩn bị đơn khởi kiện tranh chấp đất đai cùng các tài liệu kèm theo có liên quan, tiến hành gửi đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo 01 trong 03 hình thức sau đây:
– Nộp trực tiếp tại Tòa án
– Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính
– Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án
Bước 3: Tòa án tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện tranh chấp đất đai
Tòa án tiếp nhận, phân công Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện tranh chấp đất đai và các tài liệu liên quan trong thời gian 08 ngày làm việc.
Bước 4: Nộp tiền tạm ứng án phí
Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Bước 5: Thụ lý vụ án tranh chấp đất đai
Thẩm phán thụ lý vụ án tranh chấp đất đai khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.
Bước 6: Giải quyết tranh chấp đất đai
Thẩm phán thụ lý tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Thủ tục yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND
Căn cứ theo quy định tại Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 và điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai tại UBND được quy định như sau:
Giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã
Tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp xã giải quyết theo trình tự như sau:
Bước 1: Người yêu cầu nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất.
Bước 2: UBND cấp xã tiếp nhận yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Chủ tịch UBND cấp xã tiến hành thẩm định, xác minh vụ việc và thực hiện giải quyết và ra quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.
Bước 3: Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai được lập thành văn bản và gửi đến các bên có tranh chấp. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch UBND cấp xã mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch UBND cấp xã có hiệu lực thi hành.
Bước 4: Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp đất đai thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch UBND cấp xã các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.
Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành mà các bên hoặc một trong các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp tỉnh
Tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết theo trình tự như sau:
Bước 1: Người yêu cầu nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp tỉnh nơi có đất.
Bước 2: UBND cấp tỉnh tiếp nhận yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Chủ tịch UBND cấp tỉnh tiến hành thẩm định, xác minh vụ việc và thực hiện giải quyết và ra quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.
Bước 3: Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai được lập thành văn bản và gửi đến các bên có tranh chấp. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp tỉnh mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.
Bước 4: Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp tỉnh, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Quyết định giải quyết của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường có hiệu lực thi hành.
Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành mà các bên hoặc một trong các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Trên đây là toàn bộ nội dung về Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai. Hy vọng bài viết trên đã giúp bạn hiểu rõ về trình tự cũng như những giấy tờ cần thiết khi khởi kiện tranh chấp đất đai.
Việc thực hiện đúng quy định không chỉ giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình mà còn hạn chế rủi ro về thời gian, chi phí và khả năng bị trả đơn. Trong trường hợp vụ việc có tính chất phức tạp, nhiều tài liệu chứng cứ hoặc xảy ra mâu thuẫn kéo dài, bạn nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để được hỗ trợ kịp thời và hiệu quả hơn.
