Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP: 8 điểm chú ý về tranh chấp đặt cọc

Từ ngày 15/10/2026, Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chính thức có hiệu lực, hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc. Đây là văn bản có ý nghĩa quan trọng đối với việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong giao dịch dân sự, đặc biệt là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở và bất động sản.

Điểm đáng chú ý của Nghị quyết không chỉ nằm ở việc làm rõ điều kiện có hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc, mà còn ở cách xác định lỗi của các bên, giới hạn mức phạt cọc, mối quan hệ giữa phạt cọc và bồi thường thiệt hại, nghĩa vụ trả lãi, thời hiệu khởi kiện và thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

1. Tổng quan về Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP

Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 18/8/2026 và có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/2026. Văn bản gồm 9 điều, hướng dẫn các vấn đề pháp lý phát sinh khi giải quyết tranh chấp về đặt cọc.

Xem thêm: Hướng dẫn các cách kiểm tra đất có nằm trong quy hoạch hay không?

Các nội dung được điều chỉnh bao gồm hình thức đặt cọc, hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc, hiệu lực đối kháng với người thứ ba, tài sản đặt cọc, xử lý vi phạm thỏa thuận, thẩm quyền của Tòa án và thời hiệu khởi kiện.

Nghị quyết được ban hành trên cơ sở Bộ luật Dân sự năm 2015 và Bộ luật Tố tụng dân sự cùng các văn bản sửa đổi, bổ sung có liên quan.

Về bản chất, Nghị quyết không thay thế chế định đặt cọc tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, mà hướng dẫn cách áp dụng những quy định hiện hành vào các tình huống tranh chấp cụ thể. Giá trị thực tiễn của văn bản nằm ở việc làm rõ những vấn đề mà trước đây các bên tranh chấp thường có cách hiểu khác nhau, đặc biệt là ranh giới giữa hiệu lực giao dịch, vi phạm nghĩa vụ và trách nhiệm chịu phạt cọc.

2. Hợp đồng đặt cọc có thể có hiệu lực dù hợp đồng mua bán dự kiến chưa đủ điều kiện giao kết

Đây là một trong những điểm nổi bật nhất của Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, đặc biệt đối với các giao dịch mua bán nhà đất.

2.1. Hiệu lực của hợp đồng đặt cọc phải được xem xét độc lập

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện về chủ thể, sự tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức phải đáp ứng điều kiện trong trường hợp pháp luật có quy định.

Khoản 1 và khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP tiếp tục làm rõ nguyên tắc này: thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực nếu đáp ứng điều kiện luật định, kể cả trường hợp nội dung chưa rõ ràng dẫn đến hợp đồng được bảo đảm không được giao kết hoặc không được thực hiện.

Điểm cần phân biệt là hợp đồng đặt cọc và hợp đồng được bảo đảm có đối tượng, mục đích và điều kiện hiệu lực không hoàn toàn đồng nhất. Vì vậy, việc hợp đồng dự kiến chưa thể giao kết không tự động làm mất hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc.

Chẳng hạn, hai bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thửa đất chưa đứng tên bên nhận cọc, nhưng các bên xác định thời hạn để người này hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận trước khi chuyển nhượng.

Nếu hết thời hạn mà người nhận cọc chưa được cấp Giấy chứng nhận, họ không thể chỉ dựa vào lý do hợp đồng chuyển nhượng chưa thể được giao kết để yêu cầu Tòa án tuyên thỏa thuận đặt cọc vô hiệu. Tòa án phải xem xét độc lập các điều kiện có hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc theo Điều 117 Bộ luật Dân sự.

2.2. Đặt cọc không đồng nghĩa với việc hợp pháp hóa giao dịch mua bán bất động sản

Cần hiểu chính xác phạm vi của hướng dẫn này.

Việc thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực không có nghĩa bên nhận cọc được quyền chuyển nhượng bất động sản khi chưa đáp ứng các điều kiện pháp luật. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều kiện thực hiện giao dịch vẫn phải được xem xét theo pháp luật đất đai và pháp luật có liên quan tại thời điểm giao kết.

Nói cách khác, cần tách biệt hai câu hỏi:

• Thứ nhất, thỏa thuận đặt cọc có đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự hay không?
• Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng dự kiến có đủ điều kiện được giao kết và thực hiện hay không?

Hai vấn đề có liên quan nhưng không thể đánh đồng.

Trong thực tiễn, nếu người mua khởi kiện đòi lại tiền cọc hoặc yêu cầu phạt cọc, việc chứng minh thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực mới chỉ là bước đầu. Tòa án còn phải xác định nghĩa vụ mà mỗi bên đã cam kết, nguyên nhân khiến giao dịch không được thực hiện và trách nhiệm pháp lý tương ứng.

2.3. Thỏa thuận thiếu thông tin không đương nhiên vô hiệu

Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết còn đề cập trường hợp thỏa thuận đặt cọc không rõ ràng về kích thước hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến một bên từ chối ký hợp đồng.

Trong tình huống này, thỏa thuận đặt cọc vẫn có thể có hiệu lực nếu đáp ứng các điều kiện tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa hiệu lực của giao dịch và khả năng xác định nội dung nghĩa vụ. Một thỏa thuận có hiệu lực không đồng nghĩa mọi điều khoản đều đã rõ ràng hoặc mọi yêu cầu của một bên đều có căn cứ.

Nếu một bên viện dẫn việc thiếu thông tin để từ chối ký hợp đồng, Tòa án cần đánh giá nội dung đã thống nhất, tài liệu trao đổi, hành vi thực hiện, mức độ hợp tác và nguyên nhân thực tế dẫn đến việc không giao kết hợp đồng. Không nên chỉ căn cứ vào một điều khoản thiếu rõ ràng để kết luận toàn bộ thỏa thuận đặt cọc vô hiệu.

3. Không phải mọi trường hợp giao dịch đổ vỡ đều dẫn đến mất cọc hoặc đền cọc

Một sai lầm phổ biến trong tranh chấp đặt cọc là cho rằng cứ không mua bán được thì bên mua mất cọc hoặc bên bán phải trả cọc gấp đôi.

Cách hiểu này chưa phản ánh đầy đủ Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 và hướng dẫn tại khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP.

3.1. Phải xác định lỗi của các bên và nguyên nhân khiến hợp đồng không được thực hiện

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu các bên không có thỏa thuận khác, bên đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc. Ngược lại, nếu bên nhận cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Tuy nhiên, Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn cụ thể hơn cách xử lý khi phát sinh tranh chấp.

Theo điểm a khoản 3 Điều 6, trường hợp đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng hoặc đồng thời bảo đảm cả hai mục đích, bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự.

Ngược lại, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc việc không thực hiện được cam kết xuất phát từ sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc theo hướng dẫn này.

Như vậy, việc xác định lỗi có ý nghĩa quyết định. Tòa án không chỉ xem xét kết quả cuối cùng là giao dịch có thành công hay không, mà còn phải làm rõ nguyên nhân và mối liên hệ giữa hành vi của mỗi bên với việc hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện.

3.2. Trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước chậm giải quyết

Nghị quyết đưa ra ví dụ: bên nhận cọc cam kết hoàn tất thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn ba tháng. Người này đã nộp hồ sơ đúng quy định nhưng đến hạn vẫn chưa được cấp giấy do nguyên nhân từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong trường hợp được xác định là trở ngại khách quan, bên nhận cọc không phải chịu phạt cọc theo hướng dẫn tại điểm a khoản 3 Điều 6.

Tình huống này cho thấy việc không hoàn thành nghĩa vụ đúng thời hạn chưa đủ để kết luận có lỗi chịu phạt cọc. Cần đánh giá khả năng kiểm soát sự kiện, mức độ chủ động thực hiện nghĩa vụ, tính hợp pháp của hồ sơ và nguyên nhân trực tiếp dẫn đến việc chậm trễ.

Tuy nhiên, không nên hiểu rằng cứ có văn bản xác nhận hồ sơ đang được cơ quan nhà nước giải quyết thì đương nhiên được miễn trách nhiệm. Việc xác định sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan phải căn cứ vào quy định pháp luật và chứng cứ cụ thể của vụ án.

3.3. Không phạt cọc không đồng nghĩa với đương nhiên được giữ tiền cọc

Đây là vấn đề cần được làm rõ khi áp dụng Nghị quyết.

Kết luận không phải chịu phạt cọc không tự động giải quyết toàn bộ nghĩa vụ hoàn trả tài sản, chấm dứt hợp đồng hoặc xử lý những nghĩa vụ khác giữa các bên.

Tòa án vẫn phải xem xét nội dung thỏa thuận, mục đích đặt cọc, tình trạng tài sản, nghĩa vụ hoàn trả và các căn cứ pháp luật có liên quan. Vì vậy, trong đơn khởi kiện hoặc bản tự khai, các bên cần xác định rõ yêu cầu của mình là đòi lại tiền cọc, yêu cầu phạt cọc, yêu cầu bồi thường thiệt hại hay yêu cầu thực hiện nghĩa vụ khác.

4. Phân biệt đặt cọc bảo đảm ký hợp đồng và đặt cọc bảo đảm thực hiện hợp đồng

Điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP giải quyết một tình huống có ý nghĩa thực tiễn lớn: hợp đồng mua bán đã được ký kết nhưng sau đó phát sinh vi phạm hoặc bị phát hiện vô hiệu.

Nếu đặt cọc chỉ nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng, khi hợp đồng đã được giao kết, những vi phạm phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng hoặc việc mới phát hiện hợp đồng vô hiệu từng phần hay toàn bộ không dẫn đến phạt cọc theo thỏa thuận bảo đảm việc giao kết ban đầu.

Tranh chấp khi đó phải được giải quyết theo quy định về vi phạm hợp đồng hoặc hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.

Ngược lại, nếu các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm việc thực hiện hợp đồng, phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm rộng hơn và việc đánh giá trách nhiệm phải căn cứ vào nội dung cam kết cụ thể.

Có thể hình dung hai tình huống:

Tình huống thứ nhất: Bên mua đặt cọc để bảo đảm bên bán ký hợp đồng chuyển nhượng vào một ngày xác định. Hai bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng, sau đó bên mua không thanh toán đúng hạn. Không thể chỉ dựa vào vi phạm thanh toán sau khi ký hợp đồng để áp dụng cơ chế phạt cọc vốn chỉ nhằm bảo đảm việc ký kết.

Tình huống thứ hai: Hai bên thỏa thuận rõ tiền đặt cọc bảo đảm cả việc ký kết và thực hiện hợp đồng, bao gồm nghĩa vụ thanh toán hoặc bàn giao theo tiến độ. Khi đó, cần xác định nghĩa vụ bị vi phạm có nằm trong phạm vi được bảo đảm hay không, đồng thời xem xét các điều khoản khác của hợp đồng.

Bài học thực tiễn là khi soạn thảo hợp đồng đặt cọc, các bên không nên chỉ ghi chung chung “đặt cọc để mua bán nhà đất”. Cần xác định rõ tiền cọc bảo đảm việc ký kết, việc thực hiện hay cả hai; thời hạn thực hiện; điều kiện hoàn trả; trường hợp chấm dứt và hậu quả khi vi phạm.

5. Mức phạt cọc vượt giá trị hợp đồng có thể bị Tòa án giới hạn

Theo khoản 2 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, nếu các bên thỏa thuận mức tiền phạt cọc vượt quá giá trị hợp đồng được bảo đảm giao kết hoặc thực hiện, Tòa án xem xét, quyết định mức phạt không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Quy định này đặt ra giới hạn đáng chú ý đối với quyền tự do thỏa thuận của các bên.

5.1. Không thể mặc nhiên cho rằng thỏa thuận phạt cọc bao nhiêu cũng được

Trong thực tiễn, có những hợp đồng đặt cọc quy định khoản phạt rất lớn nhằm ràng buộc bên còn lại, thậm chí cao hơn giá trị của giao dịch được bảo đảm.

Tuy nhiên, khi phát sinh tranh chấp, điều khoản đã ký không đồng nghĩa với việc Tòa án luôn chấp nhận toàn bộ số tiền phạt mà nguyên đơn yêu cầu.

Theo hướng dẫn mới, mức phạt vượt quá giá trị hợp đồng được bảo đảm có thể bị giới hạn ở giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Cần đặc biệt lưu ý: giới hạn được xác định theo giá trị hợp đồng được bảo đảm, không phải mặc nhiên theo số tiền đặt cọc. Do đó, không thể kết luận rằng mức phạt cọc tối đa luôn bằng một lần hoặc hai lần tiền cọc.

5.2. Ví dụ minh họa

Giả sử các bên ký hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị 2 tỷ đồng. Hợp đồng đặt cọc quy định mức phạt 3 tỷ đồng nếu một bên vi phạm.

Nếu tranh chấp được giải quyết và các điều kiện áp dụng khoản 2 Điều 6 được đáp ứng, Tòa án xem xét giới hạn mức phạt theo giá trị hợp đồng được bảo đảm tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Ví dụ này chỉ minh họa nguyên tắc giới hạn mức phạt; giá trị được chấp nhận cụ thể phải căn cứ vào chứng cứ và kết quả xác định giá trị hợp đồng trong vụ án.

Đối với người soạn thảo hợp đồng, cần đánh giá tính hợp lý của mức phạt, xác định chính xác giá trị giao dịch và quy định rõ trường hợp phát sinh trách nhiệm. Điều khoản quá cao không chỉ làm gia tăng rủi ro tranh chấp mà còn có thể không được Tòa án chấp nhận toàn bộ.

6. Có thể vừa yêu cầu phạt cọc vừa yêu cầu bồi thường thiệt hại không?

Một điểm nổi bật khác của Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP là làm rõ mối quan hệ giữa phạt cọc, bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm.

Ba khái niệm này có thể cùng xuất hiện trong một tranh chấp nhưng không đồng nhất về căn cứ và hậu quả pháp lý.

6.1. Phạt cọc và bồi thường thiệt hại có thể được chấp nhận đồng thời

Theo khoản 5 Điều 6 Nghị quyết, nếu các bên không có thỏa thuận khác, một bên vừa yêu cầu phạt cọc, vừa yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Điều 419 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì Tòa án xem xét chấp nhận cả hai yêu cầu.

Điều này có ý nghĩa thực tế đối với bên bị vi phạm. Khoản phạt cọc không đương nhiên loại trừ quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Tuy nhiên, việc yêu cầu bồi thường không chỉ dựa vào nhận định rằng mình đã chịu thiệt hại. Người yêu cầu cần chứng minh căn cứ phát sinh trách nhiệm, thiệt hại thực tế, mối quan hệ nhân quả và các điều kiện pháp luật tương ứng.

Ví dụ, bên mua đã đặt cọc để nhận chuyển nhượng đất nhưng bên bán có lỗi khiến giao dịch không được thực hiện. Ngoài yêu cầu xử lý tiền cọc, bên mua có thể yêu cầu bồi thường những thiệt hại có căn cứ pháp luật và có chứng cứ chứng minh.

Tòa án phải xem xét từng yêu cầu riêng biệt, tránh việc mặc nhiên chấp nhận mọi khoản tiền được liệt kê trong đơn khởi kiện.

6.2. Phạt cọc khác với phạt vi phạm hợp đồng

Khoản 6 Điều 6 Nghị quyết quy định, nếu các bên thỏa thuận rằng một bên vi phạm nghĩa vụ thì vừa chịu phạt cọc vừa chịu phạt vi phạm theo Điều 418 Bộ luật Dân sự, Tòa án xem xét chấp nhận yêu cầu phạt cọc và không chấp nhận yêu cầu phạt vi phạm.

Quy định này đòi hỏi người soạn thảo và người giải quyết tranh chấp phải phân biệt rõ bản chất của từng khoản tiền, thay vì chỉ căn cứ vào tên gọi mà các bên ghi trong hợp đồng.

Khi xây dựng yêu cầu khởi kiện, cần xác định rõ khoản tiền đang yêu cầu là tiền hoàn trả tài sản đặt cọc, tiền phạt cọc, tiền bồi thường thiệt hại hay tiền phạt vi phạm. Việc xác định sai căn cứ pháp lý có thể ảnh hưởng trực tiếp đến phạm vi yêu cầu và kết quả giải quyết vụ án.

7. Tiền lãi đối với tiền đặt cọc và tiền phạt cọc được xử lý khác nhau

Khoản 4 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP phân biệt rõ nghĩa vụ trả lãi đối với khoản tiền đặt cọc phải hoàn trả và khoản tiền phạt cọc.

Theo đó, Tòa án xem xét chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền đặt cọc theo Điều 357 Bộ luật Dân sự năm 2015. Thời điểm tính lãi được xác định từ ngày tiếp theo ngày phát sinh nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc.

Ngược lại, Tòa án không chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền phạt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác.

Sự phân biệt này có ý nghĩa trong việc xác định chính xác số tiền yêu cầu thanh toán khi khởi kiện.

Chẳng hạn, nếu bên nhận cọc có nghĩa vụ hoàn trả tiền nhưng chậm thực hiện, bên có quyền có thể yêu cầu tiền lãi chậm trả theo căn cứ pháp luật tương ứng. Tuy nhiên, không thể tự động áp dụng cùng cách tính lãi đối với cả tiền cọc phải hoàn trả và tiền phạt cọc.

Khi lập bảng tính yêu cầu khởi kiện, nên tách riêng:

• Tiền đặt cọc phải hoàn trả;
• Tiền phạt cọc;
• Tiền lãi chậm trả đối với khoản tiền đặt cọc;
• Khoản bồi thường thiệt hại, nếu có căn cứ.

Cách trình bày này giúp Tòa án xác định rõ từng căn cứ yêu cầu, thời điểm phát sinh nghĩa vụ và phạm vi chứng minh của mỗi khoản tiền.

8. Cổ phiếu, trái phiếu và tài sản số có thể được sử dụng làm tài sản đặt cọc trong điều kiện luật định

Điều 5 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn cụ thể hơn về tài sản đặt cọc theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ngoài tiền, kim khí quý và đá quý, Nghị quyết nêu ví dụ về các tài sản có giá trị khác như cổ phiếu, trái phiếu và tài sản số.

Tuy nhiên, việc liệt kê những loại tài sản này không có nghĩa mọi tài sản số đều mặc nhiên được phép sử dụng làm tài sản đặt cọc.

Theo khoản 1 Điều 5, tài sản đặt cọc phải không bị cấm hoặc hạn chế giao dịch theo quy định pháp luật, có thể giao cho bên nhận cọc nắm giữ và xác định được giá trị bằng một khoản tiền nhất định tại thời điểm đặt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

8.1. Giá trị tài sản đặt cọc không bắt buộc phải bằng giá trị nghĩa vụ được bảo đảm

Khoản 2 Điều 5 cho phép giá trị tài sản đặt cọc lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Các bên có thể thỏa thuận giá trị bằng tiền của tài sản đặt cọc. Nếu không thỏa thuận được giá trị này, Tòa án xác định giá trị tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Quy định trên đặc biệt đáng lưu ý khi tài sản đặt cọc là cổ phiếu, trái phiếu hoặc tài sản có giá trị biến động. Việc định giá cần có cơ sở và thời điểm xác định rõ ràng để hạn chế tranh chấp khi nghĩa vụ đặt cọc không được thực hiện.

8.2. Tài sản thuộc sở hữu chung phải tuân thủ điều kiện riêng

Theo khoản 3 Điều 5 Nghị quyết, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác:

• Đối với tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất, việc sử dụng làm tài sản đặt cọc phải được sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu chung.
• Đối với tài sản thuộc sở hữu chung theo phần, bên đặt cọc chỉ được đặt cọc phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình.

Đây là điểm cần lưu ý khi tài sản dự kiến đặt cọc thuộc quyền sở hữu của vợ chồng, nhiều thành viên trong gia đình hoặc nhiều đồng sở hữu khác.

Trước khi nhận tài sản đặt cọc, bên nhận cọc cần xác minh quyền sở hữu, quyền định đoạt, tình trạng pháp lý và khả năng giao tài sản. Việc bỏ qua các điều kiện này có thể dẫn đến tranh chấp không chỉ giữa hai bên ký hợp đồng mà còn với những người có quyền đối với tài sản.

9. Hiệu lực đối kháng với người thứ ba: vấn đề không nên bỏ qua khi nhận tài sản đặt cọc

Điều 4 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP là nội dung cần được đặc biệt quan tâm trong những giao dịch mà tài sản đặt cọc có thể được chuyển giao, sử dụng hoặc dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ.

Theo khoản 1 Điều 4, thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba của đặt cọc được thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Khoản 2 quy định, khi đặt cọc phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, quyền truy đòi tài sản đặt cọc của bên nhận đặt cọc không thay đổi hoặc không chấm dứt trong những trường hợp tài sản được chuyển giao cho người khác do mua bán, tặng cho, trao đổi, chuyển nhượng hoặc chuyển giao quyền sở hữu, chiếm hữu, sử dụng; hoặc người khác được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Khoản 3 Điều 4 còn đề cập trường hợp tài sản đặt cọc được dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ và đặt cọc đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Khi đó, thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo Điều 308 Bộ luật Dân sự và luật có liên quan.

Về thực tiễn, nội dung này cho thấy việc nhận tài sản đặt cọc không chỉ là vấn đề xác lập quan hệ giữa bên đặt cọc và bên nhận cọc. Trong một số trường hợp, cần xem xét cả quyền của người thứ ba, thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng và thứ tự ưu tiên thanh toán.

Vì vậy, khi nhận đặt cọc bằng tài sản có giá trị lớn, bên nhận cọc cần kiểm tra tình trạng pháp lý, quyền sở hữu, việc tài sản có đang được sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ khác hay không và những thủ tục cần thiết để bảo vệ quyền lợi của mình.

10. Xác định đúng Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đặt cọc

Điều 7 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong một số trường hợp cụ thể, nhất là tranh chấp đặt cọc liên quan đến bất động sản và trường hợp có yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.

10.1. Tranh chấp đặt cọc có đối tượng là bất động sản

Theo khoản 1 Điều 7, đối với vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng có đối tượng là bất động sản, khi nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, bị đơn và nơi có bất động sản khác nhau, thẩm quyền theo lãnh thổ được xác định theo điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Điều này có ý nghĩa vì không phải mọi tranh chấp đặt cọc liên quan đến đất đai đều mặc nhiên được xác định thẩm quyền theo nơi có đất. Cần xác định chính xác loại yêu cầu khởi kiện và quy định tố tụng áp dụng.

10.2. Tranh chấp đặt cọc đã được công chứng

Khoản 2 Điều 7 phân biệt hai trường hợp:

Thứ nhất, nếu các bên chỉ yêu cầu Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu vì việc công chứng vi phạm pháp luật về công chứng, thẩm quyền theo lãnh thổ được xác định theo nơi tổ chức hành nghề công chứng thực hiện việc công chứng có trụ sở, theo điểm m khoản 2 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Thứ hai, nếu các bên vừa tranh chấp hợp đồng đặt cọc vừa yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu, thẩm quyền theo lãnh thổ được xác định theo điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Sự phân biệt này đòi hỏi người khởi kiện phải xác định đúng bản chất yêu cầu. Nếu vụ án có nhiều yêu cầu liên quan, không nên chỉ nhìn vào việc hợp đồng đã được công chứng để xác định Tòa án có thẩm quyền.

Trước khi nộp đơn, cần rà soát nội dung tranh chấp, yêu cầu cụ thể, nơi cư trú hoặc làm việc của các bên và các quy định tố tụng hiện hành để hạn chế nguy cơ đơn bị chuyển hoặc việc giải quyết kéo dài.

11. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đặt cọc: cần phân biệt từng loại yêu cầu

Điều 8 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP làm rõ thời hiệu đối với các yêu cầu khác nhau phát sinh từ quan hệ đặt cọc.

Theo khoản 1 Điều 8, yêu cầu phạt cọc, bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hoặc yêu cầu khác về hợp đồng đặt cọc được áp dụng thời hiệu theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015 và luật có liên quan. Đối với yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu, thời hiệu được xem xét theo Điều 132 Bộ luật Dân sự.

Trong khi đó, khoản 2 Điều 8 quy định Tòa án không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc theo khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự.

11.1. Yêu cầu phạt cọc và bồi thường thiệt hại

Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thời hiệu khởi kiện về hợp đồng là ba năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Do đó, khi yêu cầu phạt cọc hoặc bồi thường thiệt hại, người khởi kiện cần xác định thời điểm bắt đầu tính thời hiệu theo quy định pháp luật và các tình tiết cụ thể của vụ việc.

Không nên chỉ căn cứ vào ngày ký hợp đồng đặt cọc để mặc nhiên kết luận thời hiệu đã bắt đầu từ ngày đó, bởi thời điểm người có quyền biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm có thể là vấn đề cần được chứng minh.

11.2. Yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu

Đối với yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu, cần xác định căn cứ vô hiệu và áp dụng đúng quy định tại Điều 132 Bộ luật Dân sự.

Thời hiệu có thể khác nhau tùy căn cứ được viện dẫn. Vì vậy, việc phân loại chính xác lý do vô hiệu có ý nghĩa quan trọng khi đánh giá khả năng khởi kiện.

11.3. Yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc

Đáng chú ý, đối với yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc, Tòa án không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự.

Tuy nhiên, điều này không có nghĩa cứ đòi lại tiền cọc sau nhiều năm thì đương nhiên được chấp nhận. Người yêu cầu vẫn phải chứng minh căn cứ phát sinh quyền đòi lại tài sản, việc tài sản đang do ai nắm giữ, nghĩa vụ hoàn trả và những tình tiết có liên quan.

Cần phân biệt rõ yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc với yêu cầu phạt cọc hoặc bồi thường thiệt hại. Nếu trong cùng một vụ án có nhiều yêu cầu, thời hiệu cần được xem xét riêng đối với từng yêu cầu theo đúng quy định.

12. Những lưu ý thực tiễn khi soạn thảo hợp đồng và giải quyết tranh chấp đặt cọc

Từ các hướng dẫn của Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, có thể rút ra một số khuyến nghị quan trọng đối với cả bên đặt cọc, bên nhận cọc và người tham gia giải quyết tranh chấp.

12.1. Đối với bên đặt cọc

Trước khi giao tiền, cần xác minh tư cách chủ thể, quyền đối với tài sản, tình trạng pháp lý của bất động sản và khả năng thực hiện cam kết của bên nhận cọc.

Hợp đồng cần xác định rõ tài sản đặt cọc, số tiền hoặc giá trị tài sản, thời hạn đặt cọc, mục đích bảo đảm, thời điểm ký hợp đồng chính thức và điều kiện hoàn trả hoặc xử lý tiền cọc.

Nếu giao dịch phụ thuộc vào việc hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận, giải chấp, tách thửa hoặc thực hiện thủ tục hành chính khác, cần quy định cụ thể thời hạn, trách nhiệm cung cấp hồ sơ, nghĩa vụ phối hợp và cách xử lý khi điều kiện không đạt được.

12.2. Đối với bên nhận đặt cọc

Bên nhận cọc cần bảo đảm rằng mình có quyền xác lập cam kết, không cung cấp thông tin sai lệch về tình trạng pháp lý của tài sản và không nhận nghĩa vụ vượt quá khả năng thực hiện.

Nếu chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, cần ghi nhận trung thực tình trạng hiện tại, điều kiện phải hoàn thành trước khi giao kết hợp đồng chính thức và trách nhiệm của mỗi bên trong thời gian chờ hoàn tất thủ tục.

Đối với các trở ngại khách quan, cần lưu giữ hồ sơ đã nộp, biên nhận, văn bản trao đổi với cơ quan có thẩm quyền và tài liệu thể hiện quá trình chủ động thực hiện nghĩa vụ. Đây có thể là chứng cứ quan trọng khi Tòa án xem xét lỗi và trách nhiệm phạt cọc.

12.3. Đối với luật sư và người giải quyết tranh chấp

Khi tiếp nhận vụ việc, cần rà soát ít nhất các nhóm vấn đề sau:

• Hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc và hình thức giao kết;
• Mục đích đặt cọc: bảo đảm giao kết, thực hiện hay cả hai;
• Nghĩa vụ cụ thể của mỗi bên và hành vi bị cho là vi phạm;
• Nguyên nhân khiến giao dịch không được thực hiện, lỗi của các bên và khả năng có sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan;
• Căn cứ xác định tiền cọc, mức phạt cọc, thiệt hại và tiền lãi;
• Thời hiệu đối với từng yêu cầu;
• Thẩm quyền của Tòa án theo loại tranh chấp và yêu cầu khởi kiện.

Đặc biệt, cần xây dựng hệ thống chứng cứ theo từng vấn đề phải chứng minh, thay vì chỉ tập trung vào hợp đồng đặt cọc và chứng từ giao nhận tiền. Các tin nhắn, thư điện tử, biên bản làm việc, tài liệu về thủ tục đất đai và chứng cứ về khả năng thực hiện nghĩa vụ có thể đóng vai trò quyết định trong việc xác định lỗi.

13. Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP có áp dụng để kháng nghị bản án đã có hiệu lực trước ngày 15/10/2026 không?

Theo khoản 2 Điều 9 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, đối với bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật trước ngày Nghị quyết có hiệu lực, không áp dụng hướng dẫn tại Nghị quyết để kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm, trừ trường hợp việc kháng nghị có căn cứ khác.

Quy định này có ý nghĩa bảo đảm sự ổn định của các bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật, đồng thời xác định giới hạn áp dụng của hướng dẫn mới.

Vì vậy, không thể chỉ viện dẫn việc Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP có hiệu lực từ ngày 15/10/2026 để yêu cầu xem xét lại một bản án đã có hiệu lực trước đó. Nếu có nhu cầu xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm, phải xác định căn cứ kháng nghị theo quy định tố tụng và các quy định pháp luật có liên quan.

14. Kết luận: Giá trị thực tiễn của Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP

Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP là bước hướng dẫn quan trọng trong việc thống nhất áp dụng pháp luật khi giải quyết tranh chấp đặt cọc. Giá trị nổi bật của văn bản không chỉ là làm rõ một số quy tắc xử lý tiền cọc, mà còn đặt ra cách tiếp cận toàn diện hơn đối với quan hệ đặt cọc: xác định đúng bản chất thỏa thuận, phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm, điều kiện có hiệu lực, lỗi của các bên và hậu quả pháp lý tương ứng.

Đối với giao dịch nhà đất, những hướng dẫn về hiệu lực đặt cọc khi bất động sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, xử lý trường hợp cả hai bên cùng có lỗi hoặc có trở ngại khách quan, giới hạn mức phạt cọc, kết hợp phạt cọc với bồi thường thiệt hại và phân biệt thời hiệu theo từng yêu cầu có ý nghĩa trực tiếp trong thực tiễn.

Tuy nhiên, Nghị quyết không tạo ra cơ chế tự động bảo vệ một bên chỉ vì họ là người đặt cọc hoặc người nhận cọc. Kết quả giải quyết vẫn phụ thuộc vào nội dung cam kết, chứng cứ, căn cứ pháp luật và việc xác định đúng yêu cầu cần giải quyết.

Đối với người dân, giải pháp an toàn nhất vẫn là kiểm tra pháp lý tài sản trước khi giao tiền, lập thỏa thuận rõ ràng và lưu giữ đầy đủ chứng cứ. Đối với luật sư, việc nghiên cứu kỹ Nghị quyết và vận dụng đúng từng điều khoản sẽ giúp xây dựng yêu cầu khởi kiện, phương án bảo vệ quyền lợi và chiến lược chứng minh phù hợp hơn.