Những giấy tờ quan trọng để chứng minh nguồn gốc đất đai

Trong quá trình sử dụng đất qua các thời kỳ, pháp luật Việt Nam ghi nhận nhiều loại giấy tờ khác nhau làm căn cứ xác định chứng minh nguồn gốc đất đai. Việc nhận diện đúng giá trị pháp lý của từng loại giấy tờ có ý nghĩa quan trọng trong thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như giải quyết tranh chấp đất đai.

Trong bài viết này, Luật sư Nguyễn Minh Trí – Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh sẽ phân tích các nhóm giấy tờ chứng minh nguồn gốc và quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024, đồng thời làm rõ những chứng cứ có thể sử dụng trong trường hợp người dân không còn lưu giữ giấy tờ gốc.

1. Giấy tờ về quyền sử dụng đất có trước ngày 15/10/1993

Căn cứ Điều 137 Luật Đất đai 2024, một số giấy tờ được lập trong các giai đoạn trước đây có thể là căn cứ để xem xét công nhận quyền sử dụng đất. Tùy từng trường hợp cụ thể, người sử dụng đất có thể được cấp Giấy chứng nhận và được xem xét nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.

Thứ nhất, nhóm giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai:

Sổ mục kê, sổ địa chính được lập trước ngày 18/12/1980 mà có tên người sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính.
Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299/TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý mà có tên người sử dụng đất, bao gồm: Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập; Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất; Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;
Giấy tờ về việc kê khai, đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà;
Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7 năm 1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sĩ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được phê duyệt tại thời điểm giao đất;
Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà có tên người sử dụng đất;
Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; giấy tờ về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép;
Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận;
Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân hoặc cấp cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng;
Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tiễn của địa phương.

Thứ hai, nhóm giấy tờ pháp lý về thừa kế, tặng cho:

Bên cạnh giấy tờ do cơ quan nhà nước cấp, các tài liệu thể hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất cũng có thể có giá trị chứng minh nguồn gốc đất, chẳng hạn:

Hợp đồng hoặc giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà gắn liền với đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã/huyện hoặc công chứng, chứng thực xác nhận trước ngày 15/10/1993.
Di chúc hoặc văn bản khai nhận/phân chia di sản thừa kế nhà đất được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.

Thứ ba, nhóm giấy tờ của chế độ cũ (trước tháng 4/1975):

Đối với nhà đất có nguồn gốc từ trước tháng 4/1975, các giấy tờ được lập và chứng nhận bởi cơ quan thuộc chế độ cũ có thể là căn cứ xem xét quyền sử dụng đất, bao gồm:

Bằng khoán điền thổ;
Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ;
Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ;
Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận;
Giấy phép cho xây cất nhà ở;
Giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp;
Bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực

Đối với đất được sử dụng trong giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực mà chưa được cấp Giấy chứng nhận, pháp luật quy định việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo điều kiện cụ thể. Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện theo quy định.

Các loại giấy tờ thường gặp trong giai đoạn này gồm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Bao gồm các loại Giấy chứng nhận được cấp theo Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013, kể cả các tên gọi trước đây như Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Giấy tờ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế: Được lập và xác nhận hợp pháp theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm giao dịch, bao gồm giấy tờ có công chứng, chứng thực hoặc xác nhận của cơ quan có thẩm quyền theo quy định áp dụng.

Việc xem xét giá trị pháp lý của từng giấy tờ cần căn cứ vào thời điểm lập, chủ thể lập, nội dung, hình thức và quy định pháp luật có hiệu lực tại thời điểm đó.

3. Chứng cứ thay thế khi không còn giấy tờ gốc về đất đai

Trong thực tế, nhiều người sử dụng đất không còn lưu giữ giấy tờ gốc do thất lạc, hư hỏng hoặc được lập từ nhiều thập kỷ trước. Khi đó, các tài liệu khác có thể hỗ trợ chứng minh quá trình quản lý, sử dụng đất và nguồn gốc thửa đất.

Một số loại chứng cứ thường được xem xét gồm:

Xác nhận của UBND cấp xã: Tài liệu xác nhận thời điểm bắt đầu sử dụng đất, hiện trạng sử dụng và tình trạng tranh chấp tại địa phương.
Giấy tờ cư trú: Sổ hộ khẩu, sổ tạm trú hoặc giấy xác nhận cư trú có thể hỗ trợ chứng minh quá trình sinh sống tại địa chỉ liên quan đến thửa đất.
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính: Biên lai thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và các chứng từ liên quan.
Tài liệu địa chính, bản đồ và ảnh viễn thám: Bản đồ địa chính, bản đồ qua các thời kỳ, ảnh không ảnh hoặc ảnh viễn thám có thể giúp xác định vị trí, ranh giới và hiện trạng sử dụng đất.
Lời khai của người biết rõ nguồn gốc đất: Lời khai của người làm chứng, hàng xóm lâu năm hoặc người cao tuổi tại địa phương có thể hỗ trợ làm rõ quá trình khai hoang, nhận chuyển nhượng hoặc quản lý đất.

Các tài liệu này không đương nhiên thay thế giấy tờ về quyền sử dụng đất. Giá trị chứng minh cần được đánh giá cùng các chứng cứ khác và theo quy định pháp luật áp dụng cho từng trường hợp.

4. Những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai

Việc xác định nguồn gốc và quyền sử dụng đất hợp pháp là cơ sở quan trọng để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất. Vậy pháp luật nghiêm cấm những hành vi nào trong lĩnh vực đất đai và có những cơ chế xử lý ra sao?

Theo Luật sư Nguyễn Minh Trí – Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh, Điều 11 Luật Đất đai 2024 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai như sau:

Căn cứ Điều 11 Luật Đất đai 2024 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai như sau:

Lấn, chiếm, hủy hoại đất;
Vi phạm quản lý nhà nước về đất đai;
Vi phạm chính sách về đất đai với người dân tộc thiểu số;
Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định;
Không cung cấp thông tin hoặc cung cấp thông tin không chính xác, không đáp ứng yêu cầu về thời hạn;
Không ngăn chặn, xử lý hành vi vi phạm pháp luật về đất đai;
Không thực hiện đúng quy định khi thực hiện quyền của người sử dụng đất;
Sử dụng đất, thực hiện giao dịch mà không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền;
Không thực hiện hoặc không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước;
Gây khó khăn với việc sử dụng đất;
Phân biệt đối xử về giới trong quản lý, sử dụng đất đai.

5. Các hình thức xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Hành vi vi phạm pháp luật đất đai có thể bị xử phạt hành chính và áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định. Cụ thể, Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định:

1. Các hình thức xử phạt chính bao gồm:

a) Cảnh cáo;

b) Phạt tiền.

2. Hình thức xử phạt bổ sung:

a) Tịch thu các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung; giấy tờ giả đã sử dụng trong việc sử dụng đất;

b) Tước quyền sử dụng giấy phép hoạt động dịch vụ tư vấn trong lĩnh vực đất đai từ 06 tháng đến 09 tháng hoặc đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn trong lĩnh vực đất đai từ 09 tháng đến 12 tháng.

…”

Ngoài các hình thức xử phạt nêu trên, người vi phạm còn có thể bị buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất hoặc bị thu hồi đất nếu không chấp hành theo quy định. Trường hợp hành vi hủy hoại đất gây ô nhiễm môi trường, người vi phạm còn có thể bị xử lý theo quy định pháp luật về bảo vệ môi trường.

Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất có thể được lập ở nhiều thời kỳ với hình thức và giá trị pháp lý khác nhau. Khi xem xét hồ sơ đất đai, cần đối chiếu giấy tờ với thời điểm sử dụng đất, nguồn gốc hình thành, quá trình chuyển giao và quy định pháp luật tương ứng.

Trong trường hợp không còn giấy tờ gốc, người sử dụng đất nên chủ động thu thập hồ sơ địa chính, chứng từ tài chính, tài liệu cư trú và các chứng cứ liên quan để làm rõ quá trình sử dụng đất. Việc đánh giá cụ thể cần căn cứ vào hồ sơ thực tế và quy định pháp luật hiện hành.